¿Cómo medir la rentabilidad de una vivienda sostenible?

Cuando nos enfrentamos al hecho de construir nuestra propia vivienda, o al de adquirir una que tenga acreditada una certificación (BREEAM, LEED, VERDE, etc.) o que, sin poseer una certificación, tenga implantadas medidas energéticamente eficientes y sostenibles, siempre nos hacemos la misma pregunta: ¿compensan los ahorros futuros el incremento del coste inicial?

Para intentar responder a esta pregunta, hemos buscado ejemplos reales y realizado estimaciones propias basadas en presupuestos de compañías de energía.

La amortización de la inversión inicial viene dada, a mi modo de ver, por tres factores cuantitativos (ahorro en las facturas de consumo, ahorros derivados y revalorización de la vivienda), y uno cualitativo (salud y bienestar en general). Esto, además, sin tener en consideración la importante aportación al medio ambiente mundial a través de la disminución, casi en su totalidad, de las emisiones de CO2 de una casa ecológica.

Ahorro energético

Centrándonos en los ahorros en las facturas de consumo energético, hemos encontrado varios ejemplos:

• La cooperativa de 80 viviendas “Arroyo Bodonal” en Tres Cantos (Madrid). Con varios años de funcionamiento, ya ha demostrado que, a través de la geotermia, con un sistema de ventilación controlado y buenos aislamientos, el coste medio de energía (para ACS, calefacción y climatización), manteniendo durante todo el año la temperatura interior entre 20 y 24º en una vivienda de 100m2, es de tan solo 40 € al mes, lo que supone un ahorro de 150 € al mes por vivienda.  Teniendo en cuenta que estas viviendas tuvieron un extra-coste del 6 % sobre otras similares construidas en la zona, lo que equivalía a unos 7.000 €, en menos de 4 años se ha amortizado la inversión inicial.
• Otro ejemplo de ahorro lo tenemos en la web de la arquitecta Vanesa Ezquerra, a la que entrevistamos en el año 2017. En la web se demuestra, con números, la afirmación de que una casa pasiva puede ahorrar más del 90 %, pasando de un coste de calefacción anual en una construcción tradicional de 1.313 € a tan solo 91 € de una casa pasiva.
• En la página de la compañía Edp hemos encontrado un simulador con el que hemos calculado que con una inversión de 12.000 €,  instalando en nuestra cubierta una superficie de 50 m2 de paneles solares fotovoltaicos, podríamos tener un ahorro de energía eléctrica al año de 1.100 €, amortizando totalmente la inversión en menos de 10 años (teniendo en cuenta el efecto inflación). Simuladores parecidos los podéis encontrar en otras compañías como los de Solargal o Geotermia CyL, y otras compañías energéticas.

Es evidente que tanto los periodos de amortización como los costes se reducen muy considerablemente en edificios de viviendas respecto a los de una vivienda unifamiliar. Al mismo tiempo, la ubicación de la vivienda desde el punto de vista geográfico y de posicionamiento en el terreno también van a contribuir a determinar el tipo de solución energética sostenible, y por lo tanto el coste de la inversión.

Antes pensábamos en la aerotermia, la geotermia o la energía solar fotovoltaica como fuentes excluyentes de energía alternativas. No obstante, cada vez más se tiende a combinar estas de manera que se incrementen y complementen en la búsqueda de una solución integral, por lo que la medida del ahorro final habría que calcularla en cada vivienda valorando las medidas utilizadas.

Ahorros derivados

Uno de los ahorros derivados de una vivienda ecológica es el que establecen determinados ayuntamientos en las tasas o impuestos como el IBI, tasa de basuras, etc., con rebajas sobre estos tributos de hasta el 60 %. Además, algunos, como es el caso del Ayuntamiento de Madrid, subvencionan con pequeñas ayudas, si se cumplen determinadas características, la construcción de las viviendas ecológicas o energéticamente sostenibles.

Otro de los ahorros derivados es el relacionado con los costes de la hipoteca para la adquisición o construcción de este tipo de viviendas. Son las denominadas Hipotecas verdes.

A modo de ejemplo:

• Bankia bonifica hasta con 25 puntos básicos (es decir, una rebaja de interés del 0,25 %) las hipotecas para la adquisición de una vivienda sostenible.
• El banco holandés Triodos Bank, pionero en este tipo de hipotecas, vincula el tipo de interés a la calificación energética de la vivienda llegando a rebajas de hasta 0,2 %.
• Banco Santander bonifica en 10 puntos básicos (el 0,1 %) el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles.
• Cajamar aplica una rebaja del 0,05 % en el diferencial de su hipoteca “Wefferent”.

Otro factor, en este caso, más difícil de evaluar, es el derivado del sentimiento del mercado respecto a este tipo de edificaciones. A esto nos puede ayudar el estudio realizado por la consultora DLA Piper a más de 100 inversores que demuestra que, ante la demanda de sus clientes,  el 71 % de los inversores en el sector inmobiliario admitiría mayores costes de construcción cuya finalidad fuera proporcionar edificios energéticamente eficientes y más respetuosos con el medio ambiente.

Medición de la rentabilidad

Ante ello, tenemos que concluir que la revalorización por metro cuadro de una vivienda ecológica va a ser muy superior al de una que no tenga incorporadas estas medidas de sostenibilidad.

Así, para medir la rentabilidad de una vivienda sostenible deberíamos ser capaces de disponer de las métricas adecuadas para todos estos componentes:

• Ahorros en consumo energético
• Ahorro en consumo de agua
• Ahorro en impuestos (IBI)
• Ahorro de intereses en la hipoteca
• Incremento del valor de mercado de las viviendas sostenibles

Sabemos que aún pasará un tiempo antes de que podamos valorar estos ahorros monetarios e incremento de rentabilidad económica de la construcción de las casas ecológicas, verdes, pasivas, de consumo de energía casi cero, o como queramos denominarlas. Pero ya disponemos de los suficientes datos para saber que, por el incremento de calidad de vida y salud de sus ocupantes, y por su menor o casi nula emisión de CO2 a la salud del planeta, hemos de concluir que tienen una muy alta rentabilidad social.